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亚洲国际公开学院_清仓大甩卖!是要“跑路”?老潘说这个锅我不背

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  • 时间:2020-01-10 11:02:41
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亚洲国际公开学院_清仓大甩卖!是要“跑路”?老潘说这个锅我不背

亚洲国际公开学院,近日,有消息称soho中国计划以80亿美元将中国的办公大楼权益出售给外资公司。接触过该笔交易的知情人士透露,目前这笔交易已经开始进行,潘石屹、张欣夫妇最终的计划是将soho中国的核心资产“八大金刚”全部出售。

“八大金刚”是指北京的望京soho、光华路soho 2期、前门大街、丽泽soho(在建),以及上海的外滩soho、soho复兴广场、古北soho和soho天山广场。可以说卖了这八大金刚,soho基本啥都没有了。今年除了正在交易的“八大金刚”,老潘刚在一个月前把北京地区的9个物业的2583个地下停车位作价7.61亿卖给了慧泊停车场投资(广州),平均每个29.46万元,获利2.53亿元。

受此消息影响,soho中国股价30号大涨17.9%,经过一日盘整之后, 11月1号再度上涨超过10%,上冲至年中高位2.9港元以上,三日累计涨幅接近30%。

股价大涨,机构却在大幅抛售。30日当天瑞银减持641万股,美林减持167万股,沪港通下的南下资金则抛售89万股,只有深港通下的南下资金大幅买入87万股,当天成交量1.63亿股,是10年以来最大的日成交量。

现在可以说机构在逃离soho中国,而潘石屹则在想从房地产行业彻底地逃离出来。而老潘从房地产脱身,要从2012年开始说起。2012年soho中国宣布房地产项目从“开发销售”转为“自持租赁”,意图彻底摆脱传统房地产开放式高周转、高杠杆和高负债的“三高模式”,转型发展办公空间区域。

此后潘石屹很少出手拿地,因为他看到了房地产市场的极限,去年在接受采访时他表示,房地产行业这种“拿地—开发—销售”的商业模式到2017年基本就已经结束,天花板已经在来的路上,甚至已经来了。

因为目前中国人均财富仅为美国的5%左右,可人均房产市值却是美国50%以上,房产总值也超过美欧日总和,是美国的两倍多,怎么看都有点像90年代的日本。

在预见这种情形,在soho中国转型两年后,老潘就开始了甩卖资产之旅,这既是为了保持偿还公司到期的巨大债务,也是未来保障公司的发展。

2014年,soho中国以82.8亿元的价格出售上海soho海伦广场、静安广场,以及凌空soho一半项目。2015年,潘石屹以将84.93亿元将外滩地王股权转让给复星集团。

2016年,soho中国以32.2亿元的对价,出售了位于上海的soho世纪广场;2017年公司又分别以35.73亿元和50.08亿元的价格,出售了虹口soho和凌空soho。

而在2018年3月举行的2017年业绩发布会上,潘石屹明确表示未来不再出售资产,但是刚过一年多,今年6月潘石屹宣布将再次抛售13个项目,总价值约78亿元。

老潘这7年来抛售的资产,价值接近300亿元,加上正在进行12宗物业和的8项核心资产的“甩卖”,已经和计划卖掉的资产价值达930亿元。

在今年6月底北京举办的资产推介会上,面对“为什么要这样急迫的销售稳定现金流?”这一问题时,潘石屹解释道:“公司持有的房子量太大了,有600亿的资产,100多亿的负债,把这些零零星星的物业都销售出去,是一个很理性的考虑。”

事实是,这些年soho中国将停车位、大楼、股权等项目抛售,为的就是回笼资金偿还债务并补充现金流。

从上表可见,从soho中国2012年宣布转型开始,7年半时间内,公司流动负债减少228亿,而偿还债务需要现金,因此可见现金及等价物从245亿一路下降至2018年的8亿。

而目前,公司1年内到期的银行贷款有20.5亿,40亿将在1到5年内到期,报告期内soho中国的总借贷共计约177.6亿元。以目前公司13亿多一点的现金,根本不足以偿还,因此,只能卖掉资产回笼资金。

除了这个之外,潘石屹卖掉写字楼的另外一大原因是回报率太低,近年来甲级写字楼市场遇冷,自持的600亿物业回报率仅为3%,比银行4%的贷款利息都还低,不卖掉他们留着亏钱么。

对于下一步的发展,尽管潘石屹曾表示下一步soho中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地。但不少网友怀疑老潘是不是要学李嘉诚一样投资海外市场。

“炒房高手”李嘉诚开始从中国内地房地产市场撤离时间,比潘石屹还早一年。

从2013年开始,当一线城市写字楼逐渐出现触顶迹象时,李嘉诚就开始布局从内地撤退。第一个卖掉的是上海东方汇经中心,然后是广州西城都荟广场;2014年到2017之间,陆续出售了南京国际金融中心大厦、长园集团股权、北京三里屯盈科中心、上海盛邦国际大厦、重庆大都会、陆家嘴世纪汇等。

同时卖掉的还有在香港也出手了众多房产、物业,如天水围嘉湖银座、亚洲货柜码、和记陆港、新界盈晖荟、香港中环中心、和富荟香港购物中心等,此外还出手了香港山顶道86至88号和90号两幅宅地。

李嘉诚在香港和内地出售的物业和股份共套现超1780亿港元,而这些资产去哪里了呢,答案就是欧洲。

在这段时间里,李嘉诚家族投向通讯、电力、港口、天然气管道等基础设施和能源领域的资金高达近3000亿港元,都是清一色的高现金流基础设施类资产。

现在看来,不谈爱不爱国这一话题,光从经济方面来看,李嘉诚的做法可谓是十分明智。如今国家严厉的打击炒房、投机行为,如果不是早早脱手落袋为安,如此庞大的一笔资产要不砸在手里,要不就得打折出售。

而与李嘉诚、潘石屹做同样选择的还有王健林,不过王健林出手的时机比前两者可晚了不少,可口气却不小,扬言要“彻底退出地产圈”。

2017年王健林以774.4亿元的价格将13个文旅项目和76个酒店全部卖给融,随后又甩卖了万达电影股权、13个设计建筑公司、万达百货37家门店,以及海外的amc影院股权和4个地产项目。

在出售地产项目同时,万达全面进军大健康产业,以顶级医院为核心,综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体,到现在地产收入已经不足其总营收的四分之一,万达转型轻资产基本成功。

除了以上三家,其他地产巨头也纷纷布局转型,恒大巨资砸向了新能源汽车,碧桂园作始积极布局机器人领域,万科要在10年内打造为“城市服务商”,保利则依托地产发展出12大业务板块,实现多元化。

可以说,简单粗暴的房地产业高峰已经过去了,看着这些最牛的地产商纷纷套现离场,一切就全明白了。

作者:金莱

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